In parallelo alla revisione delle percentuali di detrazione previste per i bonus edilizi (pari al 36% delle spese effettuate nel 2025 e al 30% per quelle sostenute negli anni 2026 e 2027), la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto un incremento delle detrazioni per gli immobili utilizzati come abitazione principale. In tali casi, la detrazione sale al 50% per le spese effettuate nel 2025 e al 36% per quelle degli anni 2026 e 2027.
Con la circolare n. 8/2025 del 19 giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito indicazioni operative per una corretta interpretazione della norma. Ecco i punti fondamentali da considerare.
L’aumento della percentuale detraibile al 50% per il 2025 e al 36% per il biennio successivo è riconosciuto a condizione che:
- il contribuente detenga un diritto di proprietà (anche nuda proprietà o diritto di superficie) o altro diritto reale di godimento sull’immobile (come usufrutto, uso o diritto di abitazione);
- l’immobile sia destinato a residenza principale.
Affinché l’aumento venga riconosciuto, è necessario che, per le spese effettuate dal 1° gennaio 2025, il contribuente possieda il diritto sull’immobile all’avvio dei lavori o al momento del pagamento, se anteriore.
Poiché la normativa si applica esclusivamente a proprietari o titolari di diritti reali sull’immobile oggetto degli interventi, restano esclusi dalla maggiorazione i familiari conviventi e i detentori (es. inquilini o comodatari), i quali possono comunque usufruire delle aliquote standard: 36% per le spese del 2025 e 30% per quelle del 2026 e 2027, a patto che siano rispettate tutte le altre condizioni previste.
Per quanto riguarda la definizione di abitazione principale, si fa riferimento all’articolo 10, comma 3-bis del TUIR, in linea con quanto già espresso nella circolare 13/2023 in tema di Superbonus. Secondo tale definizione, la residenza principale è quella in cui la persona fisica, proprietaria o titolare di altro diritto reale, o i suoi familiari, vivono abitualmente. Non si considera l’eventuale trasferimento della residenza se dovuto a ricovero permanente, a condizione che l’immobile non sia affittato.
Coerentemente, ai fini dell’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata, rientra in tale nozione anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR). Resta inteso che, nell’ipotesi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.
L’agevolazione maggiorata è valida anche nel caso in cui gli interventi riguardino pertinenze o aree pertinenziali già legate giuridicamente all’abitazione principale, anche se le opere sono eseguite solo su tali pertinenze.
Inoltre, se all’inizio dei lavori l’immobile non è ancora adibito a residenza principale, è comunque possibile accedere alla maggiorazione, a condizione che lo diventi al termine degli interventi.
Per quanto riguarda il cosiddetto “Sismabonus acquisti”, per ottenere l’aliquota potenziata l’immobile acquistato deve essere destinato a residenza principale del contribuente entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si beneficia per la prima volta della detrazione.
Le stesse regole si applicano anche a interventi di recupero edilizio su interi edifici, sia per ristrutturazione che per restauro conservativo.
In caso di detrazione per l’acquisto o costruzione di box auto o posti auto pertinenziali, il contribuente deve destinare a residenza principale l’abitazione a cui tali pertinenze sono collegate entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi per l’anno in cui inizia a usufruire della detrazione.
Se gli interventi agevolati riguardano le parti comuni di edifici, la maggiorazione può essere applicata alla quota di spesa imputabile a ciascun condomino, purché lo stesso sia proprietario o detentore di diritto reale sull’unità abitativa e che questa sia la sua abitazione principale.
Le condizioni relative alla titolarità del diritto devono essere verificate all’inizio dei lavori, mentre la destinazione a residenza principale va accertata alla fine degli interventi.
Gli stessi chiarimenti si applicano anche alle spese per lavori realizzati su parti comuni di condomini minimi o edifici di proprietà di un solo soggetto.
Infine, qualora sussistano tutti i requisiti per ottenere l’aliquota maggiorata per l’immobile adibito a prima casa, il contribuente mantiene il diritto a tale maggiorazione anche se, nei periodi successivi in cui continua a beneficiare della detrazione, l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
Scarica la circolare 8E/2025 (LINK)
